房地产投资信托基金（realestateinvestmenttrusts)

2020年4月30日晚，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》。

关于推进REITs基金试点工作的通知，刷爆了"金融人"的朋友圈，也将REITs基金从私募领域，带到了大众的视野。目前试点已经持续快一年了，还有很多人不太熟悉这个和房产投资的产品。

央行发布的《2020年金融机构贷款投向统计报告》显示，2020年末，金融机构人民币各项贷款余额172.75万亿元，同比增长12.8%；全年增加19.63万亿元，同比多增2.82万亿元。而其中，房地产贷款增速则持续下降。

据央行统计，2020年末，人民币房地产贷款余额49.58万亿元，同比增长11.7%，比上年末增速低3.1个百分点，连续29个月回落；全年增加5.17万亿元，占同期各项贷款增量的26.1%，比上年全年水平低7.9个百分点。

报告还显示，2020年末，房地产开发贷款余额11.91万亿元，同比增长6.1%，增速比上年末低4个百分点。其中，保障性住房开发贷款余额4.65万亿元，同比增长1%，增速比上年末低5.7个百分点。个人住房贷款余额34.44万亿元，同比增长14.6%，增速比上年末低2.1个百分点。

通过对比2016年末—2020年末数据，我国人民币房地产贷款增速已连续4年放缓。2016年末，人民币房地产贷款余额26.68万亿元，同比增长27%，到2017年末，增速比上年末低6.1个百分点，同比增长了20.9%。往后三年增速持续保持回落态势，2018年末，增速继续降低0.9个百分点，2019年末降低5.2个百分点，直至2020年降至11.7%。

这也是2016年，中央经济工作会议提出后，不断地通过各项政策控制房地产开发贷款的发放，以至于让恒大地产都出现了巨大的债务危机。那么为了解决房地产开发商的资金问题，同时也控制好房价，不让房地产泡沫继续吹大，降低房地产的金融属性和“人民币之锚”的问题，又要给投资者以投资渠道，那么房地产投资信托基金就要加快全面实施了。

在大多数国家，房地产投资基金以房地产投资信托基金的名义存在。房地产投资基金是产业投资基金的一种，是指以房地产项目或公司为投资对象，在房地产的开发、经营、销售等价值链的不同环节，以及在不同的房地产公司与项目中进行投资的集合投资制度。

一、什么是房地产投资信托基金

房地产投资信托基金（REITs)是一种以发行收益凭证或股票的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门的投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs不仅为房地产业的发展提供了银行外的融资渠道，而且为广大投资者提供了收入稳定、风险较低的投资理财产品。

房地产投资信托基金首先产生于20世纪60年代的美国。与20世纪60-70年代的其他金融创新一样，REITs也是为了美国企业逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融工具。

在美国，REITs最大的特征之一就是享有税收优惠。为了保证纳税优惠地位，美国在20世纪60年代REITs建立之初对其经营和投资方面做出了很大的限制。依照法律规定，创建REITs时必须满足以下条件：

第一，每年须至少将其应纳税收入的90%分配给股东；

第二，至少有100个股东，其中前五大股东持股不能超过50%（5/50法则）；

第三，必须是房地产的投资者，而不能作为经纪人；

第四，至少90%的总收入必须来源于租金和利息收入、出售财产、所持有的其他信托股份以及其他房地产资源所得；

第五，至少75%的总数必须来源于房地产租金和抵押利息收入、出售房地产、所持有的其他信托股份和其他房地产资源所得；

第六，总资产的75%是房地产资产或房地产抵押、现金和政府债券。

由此可见，一家公司要变成一家REITs公司，必须在所有权结构、持有资产的类型、公司管理结构、财务决策等方面收到一定的限制。同时，由于REITs应纳税收入的90%必须支付给股东，导致促进公司增长的内部资本减少，因此对公司的未来成长会有一定的限制。

另外，从REITs的国际发展经验来看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资，一般只适用于商业地产。

二、房地产投资信托基金的基本运作模式

REITs的运作模式比较类似证券基金和信托，可以说是把传统基金和信托优化后的投资模式。其基本当事人有5个：投资人（基金受益人）、基金经理人（基金管理公司）、基金托管人（基金保管公司）、基金代理人（承销公司）以及投资顾问。

投资人也称为基金受益人，包括基金的个人投资者，境内机构投资者，合格境外机构投资者以及法律法规允件或经证监会批准可以购买投资基金的其他投资者。基金持有人是基金单位受益凭证或股票的持有者，通过分红享有基金资产的一切权益。

基金经理人由发起人组建的基金管理公司担任，是基金组织结构中的核心。基金经理人凭借专门的知识和经验，运用所管理的基金资产，根据法律及基金章程或基金契约的规定，按照科学的投资组合原理进行投资决策，谋求所管理的基金资产不断增值，最终使基金持有人获取尽可能多的收益，同时收取基金管理服务费。

基金托管人是基金持有人权益的代表，是基金资产的名义持有人和保管人。为了充分保障基金投资者的权益，防止基金资产被挪作他用，各国的证券投资法均有相应规定——凡事基金资产都要设立基金托管机构，即由基金托管人对基金管理机构的投资操作进行监督，并对基金资产进行保管，同时根据托管资产的价值每年按一定比例收取托管费。根据中国国情和相关法规，一般建议由具有基金托管资格的商业银行担任基金托管人。

投资顾问主要为基金经理人提供市场分析、咨询、法律法规咨询，对投资项目进行可行性论证、项目经济效益评估等服务，以确保基金公司投资不出现失误，提高基金投资效益。投资顾问一般由基金经理人、房地产专家、证券专家以及金融财团等组成，由基金经理人聘任。

同时，由于房地产投资管理中需要对房地产进行装修、招租、物业管理等经营活动，REITs的结构安排中还增加了物业管理人（负责所投资房产的物业管理）和独立估值师（负责所投资房产的价值估值，以公允地反映基金净值）等服务机构。而基金受益凭证或股票的发行、募集、交易、赎回和分红派息等事务，由基金经理人和保管人负责受理，但具体事务一般是基金代理人（承销公司）来办理。

三、房地产投资信托基金的特征

从美国实施REITs的实践来看，一个典型的REITs通常具有如下特征：

（一）税收优惠。在许多国家和地区，REITs的最大特点就是享有税收优惠，并具有避免双重征税的特征。在美国，REITs在每个纳税年度必须向股东或受益权证持有人分配90%以上的应税所得，而这部分资产转让收益作为分红分配给股东或收益权证持有人后，股东或收益权证持有人必须为获得资产转让收益交税。税收优惠政策有效地解决了双重征税的问题。

（二）收益稳定且高。REITs要把90%的应税收入作为股利分配，这对投资者来说具有很大的吸引力，让很多买不了优质房产的投资者也能投资。美国REITs的盈利来源于REITs所持房地产的定期租金收入，收益率在15%23%，因此REITs的盈利较为稳定，波动性小。尽管REITs的份额价格也受到市场力量的影响，但是基于稳定的租金收入，股票价格波动较小。由于租金水平一般随通货膨胀的变动而调整，因此REITs份额相对固定收益证券而言，具有对抗通货膨胀的功能。

（三）流动性强。公开上市的REITs可以在证券交易所自由交易。未上市的REITs份额或信托受益凭证一般情况下也可以在柜台市场进行交易流通。因此，REITs份额的流动性相对较强。

（四）管理专业化。REITs对房地产进行专业化管理，这是一般散户房产投资者所难以进行的。在这个意义上，REITs具有基金的特点。

（五）有效分散投资风险。REITs的投资物业类型多样化，保证了投资者资产组合的效益。股票市场上REITs所拥有的物业可能遍布各地，购买多个REITs股票，会使投资涵盖多种物业，分布各个地区，从而保证投资更加安全。

与其他投资基金相比，REITs的特征还体现在以下几个方面：

首先，投资目标清晰。REITs的主要投资对象是房地产，以此区别于投资股票、外汇、期货等其他投资基金。

其次，分配结构独特。REITs把大部分收益（通常超过90%）分配给了基金投资者，保证了基金投资者的合法权益，其他投资基金并没有此类规定。

最后，信托财产多样。其他的投资基金一般需要投资者支付货币资金来交换收益凭证；而REITs除了接受货币资金外，还可接受房地产。

另外，普通股票的价格与每股账面价值关联程度小，REITs的价格更多地取决于其所拥有的房地产价值。与股票相比，REITs并不一定需要在交易所公开上市，只要得到批准，就可以采取私募的方式融资。

五、中国发展REITs的重要意义

在中国，一直存在着房地产开发商融资渠道单一与巨额民间资金投资渠道匮乏之间的尖锐矛盾。民间资金为了分享房地产市场快速增长的利润和资产的保值增值需求，只能投资购买住宅，形成庞大的“炒房”群体，而大型商业及工业物业的投资则是一般投资者无力进入的领域。这种现状无论是对房地产行业本身还是金融业都隐藏着巨大的风险，给行业和整个国民经济发展带来了不利的影响。而将REITs在中国的实行，继而得以全面发展，将缓解甚至可能彻底解决上述矛盾。

首先，REITs的推出，将为公众提供一个合适的房地产市场投资工具。由于REITs将投资者的资金集合起来投资于房地产，一般中小投资者即使没有大量资金也可以用很少的钱参与房地产业的投资。因此，REITs的推出，可有效地将“炒房”资金引导到工业、商业以及基础设施的建设中来，从而从整体上平衡了房地产市场的供需。

其次，对于房地产开发商来说，REITs可以使其融资渠道多元化，将单一的银行贷款融资形式向机构投资者、个人投资者融资转变，吸引市场的闲散资金不断流入房地产市场，解决其融资渠道单一的问题。同时，REITs的发行将优化房地产公司的资本结构，降低债务比例，增强公司资产的流动性。若借鉴美国关于REITs的税收优惠，并由法律加以界定，那么房地产开发商将无须在避税问题上花太多的研究代理费用，从而降低了成本的同时，将这些费用用于新产品的开发，更好地服务大众。

最后，实行REITs有利于完善中国房地产行业的金融架构。房地产投资信托基金在国外既参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场金融活动，是房地产金融发展的重要标志，也是促进房地产行业金融二级市场发展的重要手段。REITs直接把市场资金融通到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。同时，REITs产品有助于发展低风险证券产品，使中国证券市场的产品结构趋于合理。因此，推出REITs有助于分散和降低系统性风险，这将大大提高金融安全以及房地产金融的完备性，是房地产金融走向成熟的必然选择。

可见，中国实行并发展REITs有着非常重要的作用。它不仅仅是一个简单的金融产品创新，更是一种市场化方式的信用体制创新。这种体制的创新，不仅会对微观金融实体产生巨大影响，也会推动整个宏观金融制度的布局发生一场变革。这场变革的精髓，就是建立起一种全民共享经济和市场繁荣、降低房地产市场的泡沫、分享房地产市场发展和增值收益的有效市场化机制。